央产房买卖合同纠纷

案情简介：央产房买卖合同纠纷

王宝军将房屋借给陈宝书一家使用。王宝军(乙方)于2003年8月11日以成本价从原产权单位某中央单位(甲方)购得诉争房屋，双方签订的某中央单位公有住宅售购合同书中约定，乙方购房后，享有合法所有权，可以依法使用、继承、抵押，可按国家有关房改政策规定，经与甲方协商同意后依法进入市场(甲方有优先购买权)，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，其收入届时按有关政策办理。2003年11月30日，王宝军取得诉争房屋(建筑面积78.9平方米)所有权证书。王宝军提供2010年10月26日二手房买卖合同复印件一份，约定诉争房屋成交价格为80万元。2010年10月26日，王宝军(甲方)与陈果(乙方)签订二手房买卖合同(正式版)，约定乙方购买甲方诉争房屋，建筑面积78.9平方米，交易价格为65万元;约定乙方通过贷款方式由银行将购房款直接打入甲方账户，高于65万元部分甲方全部无条件返还乙方;甲方应于收到乙方全额房款之日起6天内将交易房产交付给乙方使用。2010年11月12日，双方签订网签编号为xa20099号《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价款为86万元。2010年12月2日，陈果向税务机关缴纳诉争房屋契税8800元。2010年12月21日，中国银行朝阳支行向陈果发送贷款通知单，通知受理陈果贷款申请，给予其贷款60万元，在借款人办理完毕抵押登记手续后，履行放款义务。2011年1月20日，盖房所在地房屋管理所出具证明，主要内容为，诉争房屋产权为王宝军，过户给陈果，由于个人原因，未办理过户业务。2011年2月16日，税务机关退还陈果已缴纳的房产契税。

法院判决：解除双方的《存量房屋买卖合同》

根据我国合同法第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(五)法律规定的其他情形。”九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，鉴于双方签订的房屋买卖合同存在法律上履行不能的法定情形，合同目的无法实现。因此，王宝军请求解除双方于2010年11月12日签订的房屋买卖合同及撤销网签合同的主张，应予以支持。合同解除后，陈果应将诉争房屋返还给王宝军。因此，王宝军要求陈果返还房屋的主张，法院应予以支持。经审理后判决：解除双方的《存量房屋买卖合同》。

律师说法：央产房能否上市交易

本案中，王宝军和陈果二人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效的合同。根据我国《合同法》第8条之规定：“双方当事人应按约定履行各自的义务。”及第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但在法律上或者事实上不能履行的除外。”结合本案的案情，陈果向王宝军购买诉争房屋的性质系央产房，因该央产房能否上市交易必须符合特定条件。根据产权单位证明及法院调查核实的情况，诉争房屋未在央产房交易中心建档备案，诉争房屋相关交易主管部门亦明确表示不能上市交易，诉争房屋无法办理产权过户手续。因此，诉争房屋办理产权过户手续存在履行不能的障碍。关于陈果要求王宝军办理诉争房屋过户手续、办理抵押、贷款手续的主张，法院难以支持。

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