商品房预售合同格式条款的解释

案情简介：商品房预售合同格式条款的解释

A公司主要从事精装商品房的开发、预售活动。2009年，被告与原告何某签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：A公司在2011年6月30日前交付房屋时，与该房屋正常使用直接关联的基础设施和配套设施，包括通电，须符合使用条件，否则视为被告延期交楼，构成违约。何某收房入住后发现，房屋接通的是临时用电而非城市生活用电，认为被告违约，应承担相应责任。

法院判决：驳回原告的诉讼请求

法院经审理认为，涉案房屋在交付前通过竣工验收，且原告也认可已通电，应视为被告履行了合同义务。故判决驳回原告的诉讼请求。

律师说法：如何理解格式条款

本案的争议焦点是，合同约定的“通电”如何理解，被告在约定期限前为原告的房屋接通临时用电是否违约。

本案属于预售商品房买卖合同纠纷，双方交易的是期房而非现房。首先，被告作为全国知名的大型地产企业，其占有的社会资源和信息量是作为相对方的原告所无法企及的，因此，在预售合同的整个缔约、履约过程中，被告一直处于主动和优势地位，掌控更多的关键信息，拥有更多的话语权；相反的，原告等购房者多处于被动地位，信息基本来源于对方，没有更多与对方讨价还价的机会。其次，关于房屋交易的专业知识，作为专业团队的被告，相对于一般购房者的原告而言，同样具有绝对的优势；而对于期房，被告还拥有对未来房屋质量、小区及周边环境等关键信息的绝对掌控，原告对此知之较少，缔约多是基于对被告的信赖，这种信赖甚至是盲目的。再次，售房者并不会及时、准确、完整地披露所有的交易信息，以便充分满足购房者的知情权，相反，他们通常总是充分利用自己的交易优势来实现自己的利益最大化。基于上述情况，法院对有争议的合同条款的解释，在尊重合同自由的同时，也应充分顾及交易的实质正义。

综上，被告为原告购置的房屋接通临时用电，不能满足交易目的，应视为违约，理应承担法律责任。

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