实际房屋与广告宣传不符 商品房买卖纠纷如何维权

案情简介：实际房屋与广告宣传不符

某房地产开发公司2004年至2005年在知名报刊、项目网站等多种媒体上宣传其开发的别墅小区，顾小姐根据其广告宣传、样板区的状况，在该别墅外部环境尚未竣工的情况下，于2004年1月与该房地产开发公司签署了《商品房预售合同》购买了其开发的别墅。顾小姐在对该别墅进行验收时发现：该别墅外与开发公司的承诺、售楼广告的介绍以及样板房的情况相距甚远。顾小姐因此多次与开发公司交涉，因交涉未果，顾小姐只得委托笔者向法院提起诉讼。1、要求开发公司按照广告宣传和样板房标准进行整改，更换装饰材料，扩大人工湖、草地面积，更换绿化树木；2、恢复幼儿园；3、赔偿其损失。

法院判决：开发商承担违约责任

法院经审理查明：1、该别墅外的堆坡高度为30－50厘米，绿化为小树苗；位置在小区红线外；2、装饰装修材料及设备品牌与宣传一致，但是属于国产产品，非进口产品；3、小区内人工湖面积及绿化面积仅为宣传的1/3。依据上述事实，法院对于张某提出要求某开发商继续履行承诺的诉讼请求，法庭根据某开发商的履行现状及是否具备继续履行的条件等事实予以综合考虑，对于能够继续履行部分，判决继续履行；不能履行的部分，张某今后可以就此另诉要求某开发商赔偿相应损失。法院具体判决如下：1、某开发商于判决生效后90日内，更换装饰装修材料，费用由某开发商自行承担；2、驳回张某的其他诉讼请求。

律师说法：宣传材料及销售广告是否为要约

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

在审判实践中，在对宣传材料及销售广告是否为要约，是否构成违约的认定上，存在不同意见，形成了同案不同判的情况。形成这种局面的关键，在于对《解释》第三条所作规定“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定”及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的视为要约”的理解不尽一致。根据《合同法》第15条的规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，没有订入合同中的广告、宣传资料内容不能作为合同条款。这种情况下，买受人在因受到误导购买房屋遭受损害时，其所受损失只能通过请求出卖人承担缔约过失责任进行补偿，这无法使买受人的损害得到全面补偿。有观点认为，无论商业广告或宣传资料是否构成要约，一旦购房者与开发商签订房屋买卖协议，开发商制作且购房者信赖的广告及宣传资料即构成买卖合同的重要组成部分。

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