按套计价不能免除开发商的面积缩水责任

案情简介：按套计价不能免除开发商的面积缩水责任

2010年1月5日，魏某与申鑫公司签订一份《商品房买卖合同》，上述合同签订后，魏某依约向被告支付了全部的购房款。申鑫公司亦如约定将房屋交付原告使用。2011年6月20日，魏某取得上述房屋的《房屋所有权证》，该房屋所有权证载明建筑面积为21.04平方米（套内面积为13.20平方米），产权证登记的建筑面积与合同约定的建筑面积缩水6.94平方米。魏某多次要求退还差价，申鑫公司均以按套计价排除面积误差责任为由拒绝赔偿，魏某遂起诉至法院，要求申鑫公司退还面积误差3%以内部分房款及利息、双倍退还面积误差3%以外部分的房款。

法院判决：承担违约责任

法院认为，当事人交付的房屋不符合合同明确约定的面积，属于严重违反合同，应当承担违约责任。虽然该合同中约定按套计价的不适用第五条“面积确认及面积差异处理”的约定，但毕竟没有约定明确、具体的违约责任，仍应当按照《商品房买卖纠纷案件司法解释》第十四条规定的原则处理，即房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

律师说法：如何解释合同

格式条款含义存在两种以上解释时，应当采纳不利于格式条款提供者的解释。本案所涉合同的条款是申鑫公司为了重复使用预先拟定，在订立合同时并未与魏某协商，属于格式条款。申鑫公司应当遵循公平原则确定双方当事人之间的权利义务关系，并且采取适当的方式提醒魏某注意限制其责任的条款，但是申鑫公司并未做到。本案中，合同约定不适用第五条“面积确认与面积误差处理”的规定，究竟如何理解，其含义至少存在两种解释：一是全部排除面积误差时的违约责任，二是只是排除适用第五条但具体违约责任仍然约定不明。笔者认为应当采纳不利于格式条款提供者的理解，应当理解为约定不明，依法适用《商品房买卖纠纷案件司法解释》第十四条规定的处置原则。

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