从一起房屋租赁合同纠纷案谈合同解除后的损失赔偿

案情简介：从一起房屋租赁合同纠纷案谈合同解除后的损失赔偿

2011年9月20日，原、被告签订了004#《房屋租赁合同》，约定将原告位于西宁市城中区西大街二号的房屋第三层（面积1300平方米）出租给被告使用。2011年11月9日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，约定将第三层的剩余面积300平方米出租给被告使用。合同对租赁期间、租赁费用、支付方式、双方的权利、义务及违约责任等相关内容做了明确的约定。合同签订后，原告即按约向被告交付了房屋。但被告未按约支付租金，经多次催缴，被告仍不给付的情况下，原告于2013年12月27日向被告送达《解除合同通知书》，通知被告解除租赁合同关系。但被告仍不履行支付租金、交还房屋义务。

法院判决：应当缴纳房租

陈某与青海某商贸有限公司签订的005号《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合同有效。青海某商贸有限公司要求解除合同，陈某亦同意解除合同，双方签订的005号《房屋租赁合同》应予解除。合同解除后，陈某交纳的保证金500000元应折抵租金，折抵后陈某尚欠青海某商贸有限公司租金406206.13元。关于陈某主张青海某商贸有限公司在未履行完毕欠付房屋义务前，无权要求陈某支付租金的请求，陈某与青海某商贸有限公司租赁合同中约定的是大概面积，实际建筑面积因没有办理房产证而不能确认。签订合同后，青海某商贸有限公司即向陈某交付了房屋，陈某实际占有和使用租赁房屋，出租人已履行了主要义务。即便青海某商贸有限公司未全部交付房屋面积，陈某也仅就未交付部分有抗辩权利，而不能以此为由不缴纳全部房租。

律师说法：如何看待本案的法律关系

本案中，原、被告签订的004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合同有效，对双方均有约束力。依据双方合同的约定，在甲方无任何违约情形下，乙方未按时交纳租金逾期超过15日的，甲方有权终止合同。青海某商贸有限公司以陈某未按约定交纳租金主张解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第227条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。陈某以青海某商贸有限公司未按约定足面积交付房屋予以抗辩，双方争议的焦点为海澜之家的库房面积是否计算在租赁面积之内。青海某商贸有限公司虽对陈某单方委托的西宁市房屋测绘技术报告中的面积予以认可，但提出海澜之家库房已交付陈某，陈某是否转租与青海某商贸有限公司无关，而对此陈某未能提供证据证明，且前期交纳租金时亦未提出异议，故陈某关于青海某商贸有限公司未足面积交付房屋违约的主张不能成立，不予支持。现陈某未能按约定交纳租金致使青海某商贸有限公司无法实现合同目的，因此，青海某商贸有限公司主张解除004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》以及交还房屋的诉讼请求成立，予以支持。

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