承租人在竞价招租中不应享有优先承租权

案情简介：承租人在竞价招租中不应享有优先承租权

2015年7月1日，叶加琴与石棉县日用杂品公司（以下简称日杂公司）签订租房协议，租用位于石棉县康棉路55号的门面房，约定租期为2015年7月1日至2016年6月31日，年租金2万元，租用期满后，同等条件下叶加琴享有优先租用权。合同到期后叶加琴继续使用门面，并交纳租金至2016年11月31日。同年11月29日，日杂公司发布门面竞价招租公告，叶加琴报名参加竞价并缴纳了保证金。12月6日，日杂公司向各竞标人说明了实行最高价中标，增价幅度为每次2000元的竞标规则，竞租门面经营期限从2016年12月16日至2019年12月15日止。叶加琴作为竞标者在该竞标实施办法后“同意的签字”处签名，在竞标过程中叶加琴未参与竞价，最终案外人刘某以每年3万元的租金竞得该门面房承租权。后叶加琴强行占有门面房并拒绝退还。日杂公司遂诉至法院，请求法院判令叶加琴立即返还门面房。

法院判决：应当支持诉讼请求

法院认为，被告叶加琴不享有优先承租权。竞标规则确定的“价高者得”的竞标原则已经否定了被告的优先承租权，其应当通过竞标实施办法确定的竞标规则进行举牌竞价来获得门面房承租权。

律师说法：如何认定是否具有优先承租权

优先承租权是一项通过租赁合同产生的约定权利，并不是一项法定权利，优先承租权是指租期届满后，出租人愿意继续出租且原承租人愿意继续租用，在同等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。优先承租权的核心是同等条件，同等条件不仅包括租赁价格、租金支付方式、租赁期限等，还包括与租赁关系相关的其他条件，优先承租权的行使是以出租人与第三人缔结租赁契约为条件，而出租人采取招标、拍卖或其他竞价的方式确定承租人，其制度核心是“价高者得”。若将优先承租权直接适用于竞标之情形，等到出租人与第三人合同即将成立时，承租人只须优先行使承租权，这种承租人参与交易却不必负担交易成本的特权情形有违公平竞争原则。因此，在以竞标方式进行的公开招租中，出租人应向原承租人履行竞价招租通知义务，承租人可按照程序参与竞标获取租赁权，原承租人未参与竞标或最终未中标的则视为其不具有同等条件而丧失优先承租权。

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