经济适用住房违规出租合同因损害社会公共利益而无效

案情简介：经济适用住房违规出租合同因损害社会公共利益而无效

2015年11月12日，张某以祁某违法转租为由向上海市松江区人民法院起诉请求：1.张某、祁某之间的房屋租赁合同关系于2015年12月10日解除；2.祁某于合同解除后立即腾空并交还租赁房屋给张某，徐某协助履行腾空交房义务；3.祁某支付房租至合同解除时，合同解除后支付占用房屋使用费至实际交还房屋之日（按照合同约定的租金标准）；4.张某没收祁某交付的押金人民币1,400元（以下币种相同）。

法院判决：应当认定出租行为无效

张某将涉案房屋出租给祁某的行为违反经适房管理规定及其在经适房买卖合同中所作的承诺，系利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益，租赁合同应属无效。祁某已经实际占有使用了涉案房屋，其占有使用利益无法律依据，构成不当得利，应按照合同约定的租金标准予以返还。但张某的出租行为系利用公共资源，损害公共利益，其无权取得该部分使用费收益。二审法院另行下达决定书对该部分收益予以收缴，前期已经支付的“租金”由行政部门做后续处理。

律师说法：如何认定房屋出租行为的性质

本案中，张某、董某、董某某购买涉案房屋有限产权的价格为每平方米4562元，而当时同类房屋市场价格为每平方米8099元，涉案房屋合同售价仅为市场价的56%。上述事实均说明，经适房的建造、购买不是按照一般市场经济的等价有偿交易原则，而是在政府的统一规划下，无偿划拨土地等公共资源进行开发建设，经适房购买人的价格优惠实际上是来源于公共资源的投入。因此，只有符合本地具体困难标准的人员才有资格进行经适房申购，经适房购买人初始取得的是有限产权，而不是物权法意义上的完全所有权。由于经适房的分配、使用状况关系公共资源的合理配置，《经适房管理办法》明确规定经适房购房人不得擅自出租获利。本案中，张某、董洁、董纪宏亦在涉案房屋的《上海市经济适用住房预售合同》中共同承诺，其购买的经济适用住房供购买申请户居住使用。在未经许可的情况下，其不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质。综合上述分析，二审法院认为，张某作为涉案经适房的有限产权人之一，其将涉案房屋出租给祁某以获取租金收益的行为违反经适房管理规定及其在经适房买卖合同中所作的承诺，系利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定：有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益。根据该项法律规定，认定系争租赁合同依法应属无效。

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