已预告登记但买受人违约 开发商可排除房产执行的认定

案情简介：已预告登记但买受人违约 开发商可排除房产执行的认定

张先生向刘女士借款未还被诉至法院，2015年1月6日法院对张先生购买的已办理预告登记，但未办理所有权登记的商品房进行了诉前保全。2015年6月2日，刘女士与张先生自愿达成调解协议，后因张先生逾期未履行生效调解书所确定的义务，刘女士于2015年10月26日向法院申请强制执行。执行中，法院于2016年12月26日续查封了上述房屋，并拟对其进行评估拍卖。得知房屋被法院查封后，房屋开发商森林房地产公司向法院提起案外人异议，称其与张先生、交通银行曾签订关于涉案房屋的《个人房产抵押贷款合同》，后因张先生未按合同约定归还借款本金及利息，法院已判决森林房地产公司作为保证人代其向交通银行偿还了上述债务。现森林房地产公司已向张先生发出解除商品房买卖合同的通知，并向法院提起诉讼，请求法院确认双方间的商品房买卖合同已解除，判令张先生协助森林房地产公司注销涉案房屋的预告登记，并由张先生向森林房地产公司承担相应的违约责任。

法院判决：能够排除强制执行

法院认为，森林房地产公司能够排除强制执行。森林房地产公司在代张先生偿还了借款本金及利息后，已向张先生发出了解除商品房买卖合同通知，并就双方间的纠纷向法院提起诉讼。涉案房屋仍登记在森林房地产公司名下，森林房地产公司能够排除强制执行。

律师说法：如何认定本案的排除强制执行的权利

案外人森林房地产公司享有能够排除强制执行的实体权利。民事诉讼法第二百二十七条规定了案外人异议制度，赋予了案外人在一定条件下基于实体权利以排除强制执行的权利。本案中，被执行人张先生与森林房地产公司虽就涉案房屋签订了商品房买卖合同，并办理了预告登记，但张先生却不能因此取得涉案房屋的所有权。物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。即预告登记的效力在于保障预告登记权利人不动产物权期待权的实现，预告登记本身并不具有物权变动的效果。因此，在判断涉案房屋的所有权人时，应依照物权法第九条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，以不动产登记簿的情况来确定涉案房屋的归属。本案中，涉案房屋登记在森林房地产公司名下，并未移转到被执行人张先生或第三人名下，法院应认定森林房地产公司为涉案房屋的所有权人，森林房地产公司享有排除强制执行的实体权利。

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